Жилая, коммерческая и инвестиционная недвижимость в Баку — с полным правовым контролем каждого этапа. Анализируем обременения, проверяем цепочку владения и ведём переговоры с застройщиком или продавцом. Комиссия фиксирована, скрытых платежей нет.
Проводим структурированный опрос: бюджет, район, назначение объекта, горизонт инвестирования. На выходе — чёткое техническое задание на поиск или оценку.
Формируем шорт-лист объектов, соответствующих параметрам, и по каждому запрашиваем реестровые данные. Объекты с обременениями или незарегистрированными перепланировками исключаем ещё до показа.
Проводим переговоры с продавцом или застройщиком, согласовываем цену, порядок расчётов и условия передачи. Заключаем предварительный договор с обеспечительным платежом.
Сопровождаем подписание основного договора у нотариуса, готовим пакет для ASAN Xidmət и контролируем внесение записи о праве собственности. Клиент получает свидетельство и электронную выписку.
От поиска ликвидного объекта до нотариального удостоверения — без пробелов в цепочке сопровождения.
До переговоров о цене определяем реальную рыночную стоимость на основе сравнительного анализа аналогов в том же районе и квартале Баку. Учитываем инфраструктуру, транспортную доступность и тренды спроса.
Запрашиваем выписку из государственного реестра (Əmlak Reyestri), устанавливаем всех предыдущих владельцев и проверяем отсутствие арестов, ипотек и сервитутов. Если объект спорный — говорим об этом прямо.
Ведём переговоры от имени покупателя: аргументируем снижение цены техническим состоянием, документальными рисками или рыночной конъюнктурой. Средняя экономия для клиента — 3–7% от запрашиваемой суммы.
Готовим договор с учётом азербайджанского гражданского законодательства, согласовываем условия рассрочки или ипотечного погашения, сопровождаем нотариальное удостоверение и регистрацию в ASAN Xidmət.
Для клиентов, формирующих портфель, рассчитываем доходность с учётом рентного потока, прироста стоимости при сдаче ЖК и налоговой нагрузки на физическое или юридическое лицо в Азербайджане.
Взаимодействуем с аккредитованными застройщиками Баку, проверяем разрешительную документацию на строительство и анализируем условия договора долевого участия — включая штрафные санкции за перенос сроков.
Подбираем офисы, торговые помещения и склады класса B и A+ в деловых кварталах Баку. Оцениваем проходимость, якорных арендаторов и потенциал для повышения арендной ставки.
Размещаем объект на профильных площадках, готовим фотосессию и предпродажное описание, отбираем только целевых покупателей. Средний срок реализации — до 45 дней.
Выберите пакет под свою задачу — покупку, продажу или инвестиционный портфель.
Мы не просто подбираем объекты — мы управляем рисками на каждом этапе транзакции. Команда Bay Capital Invest AS включает практикующих юристов по азербайджанскому вещному праву, аналитиков рынка и переговорщиков с опытом в девелопменте и банковском финансировании недвижимости. За 14 лет работы в Баку мы закрыли более 620 сделок — от студийных квартир в Хатаи до многоэтажных коммерческих объектов на Низами. Наш подход: никаких объектов «в слепую» — каждая сделка документально верифицирована до первого аванса.
Проводим структурированный опрос: бюджет, район, назначение объекта, горизонт инвестирования. На выходе — чёткое техническое задание на поиск или оценку.
Формируем шорт-лист объектов, соответствующих параметрам, и по каждому запрашиваем реестровые данные. Объекты с обременениями или незарегистрированными перепланировками исключаем ещё до показа.
Проводим переговоры с продавцом или застройщиком, согласовываем цену, порядок расчётов и условия передачи. Заключаем предварительный договор с обеспечительным платежом.
Сопровождаем подписание основного договора у нотариуса, готовим пакет для ASAN Xidmət и контролируем внесение записи о праве собственности. Клиент получает свидетельство и электронную выписку.
Показываем, как именно мы решали нестандартные ситуации на бакинском рынке.
Клиент нашёл объект самостоятельно, но не знал о задержке сдачи корпуса. Мы использовали это как аргумент в переговорах с застройщиком и снизили цену с 142 000 ₼ до 124 000 ₼ при одновременной фиксации штрафных санкций за перенос срока.
Корпоративный клиент искал 400 кв. м с отдельным входом и паркингом. Подобрали три варианта, согласовали условия аренды с индексацией и депозитом в размере двух месяцев. Договор подписан без правок после первого юридического согласования.
Клиент инвестировал 160 000 ₼ в два лота в строящемся ЖК. После ввода в эксплуатацию обе квартиры реализованы за 209 000 ₼ с учётом всех расходов на сделку и налогов.
При реестровой проверке выявили расхождение фактической планировки с данными БТИ — объект рекламировался как 4-комнатный, а в реестре числился 3-комнатным. Организовали легализацию до сделки, покупатель получил документально корректный объект.
Валовая доходность считается как годовой арендный поток к стоимости объекта — в среднем по Баку это 5–8%. Но важнее чистая доходность с учётом налога на доход от аренды (14% для физлиц-нерезидентов, 25% для резидентов сверх льготного порога), расходов на обслуживание и периодов простоя. Мы делаем расчёт для каждого конкретного объекта, а не по средним ставкам.
При аннуитете ежемесячный платёж фиксирован, но в первые годы большую часть составляют проценты, а не тело долга. Это важно при покупке с целью перепродажи: если планируете выйти из объекта через 3–4 года, реальный возврат капитала будет ниже ожидаемого. Мы помогаем выбрать схему финансирования исходя из горизонта инвестирования.
Нотариус удостоверяет волеизъявление сторон и законность договора, но право собственности возникает только после внесения записи в Государственный реестр недвижимого имущества (Əmlak Reyestri). Пропуск этапа регистрации означает, что покупатель юридически не является собственником, даже имея нотариально заверенный договор.
Да, но сделка требует либо погашения обременения до перехода права, либо получения согласия банка-залогодержателя на смену должника. Мы организуем взаимодействие с банком, рассчитываем остаток долга и структурируем расчёты так, чтобы снятие залога и регистрация перехода права прошли в одном нотариальном действии.
В отличие от ряда других рынков, в Азербайджане использование эскроу-счетов при долевом строительстве пока не является обязательным для всех застройщиков. Мы проверяем наличие у застройщика проектного финансирования и разрешительной документации, а также рекомендуем включать в ДДУ условия поэтапного финансирования, привязанного к строительной готовности.
Кадастровая стоимость устанавливается государственным органом и, как правило, ниже рыночной. При продаже физическим лицом налог рассчитывается с разницы между ценой приобретения и ценой продажи. Если объект находится в собственности более трёх лет, в ряде случаев применяются льготы — мы анализируем налоговую нагрузку конкретно для вашей ситуации.
Запрашиваем выписку из реестра на земельный участок, на котором ведётся строительство. Если участок обременён ипотекой в пользу банка, это стандартная практика проектного финансирования — важно проверить, что кредитное соглашение предусматривает снятие обременения с каждого реализуемого объекта пропорционально погашению долга. Без этого условия покупка квартиры в таком ЖК несёт риск.
Оставьте заявку — в течение 60 минут свяжется специалист Bay Capital Invest AS, уточнит детали и предложит первый вариант решения без обязательств.
Оставьте заявку — в течение 60 минут свяжется специалист Bay Capital Invest AS, уточнит детали и предложит первый вариант решения без обязательств.